부동산 전문가가 말하는 토지투자 5계명

 

 

부동산 전문가가 말하는 토지투자 5계명을 이해한다면 성공적인 토지투자를 할 수 있습니다.

토지투자라는 것이 다른 부동산투자에 비해 어렵게 느껴지고 겁부터 내는 사람들이 많기 때문에 부동산 전문가들의 조언은 필수적입니다.

 

토지투자는 아파트, 오피스텔, 빌라에 투자하는 것보다 알아야 할 것도 많고 장기간 투자를 해야만 돈이 된다는 것으로 알고 있기 때문입니다. 

맞은 말고 있고 틀린 말도 있지만, 확실한 것은 토지투자를 하기 위해서는 최소한 습득해야 할 전문지식이 필요합니다. 토지용어부터 권리분석까지 체크해야 할 내용들이 많기 때문입니다. 

아파트와 같은 건물과는 달리 토지는 현재의 모습이 아니라 미래의 모습을 보고 투자를 해야 합니다. 즉 현재 모습은 다듬어지지 않은 원형지(임야 등) 땅인데, 이 것이 개발이 되어 어떠한 모습으로 변화할 것인가를 예측할 수 있고, 그 내용을 믿어야 투자를 할 수 있습니다.

 

그래서 오늘은 초보 토지투자자 들도 쉽게 따라할 수 있는 전문가들이 말하는 토지투자 5계명에 대해 안내해 드리겠습니다.

 

 

 

" 전문가가 말하는 토지투자 5계명을 실천하면 누구나 성공적인 토지투자를 할 수 있다 "

 

 

1️⃣ 혼자 판단하지 말고 전문가의 도움을 받아라

 

토지투자가 어렵다는 것은 혼자하기 때문입니다. 투자가 아니더라도 어느 분야이든 전문가의 도움을 통해 일을 처리하곤 합니다. 예를 들어 건축사, 설계사, 법무사, 세무사, 변호사 등 우리는 항상 전문가의 도움을 받고 있습니다.

최근에는 부동산 투자 관련해서도 토지투자 전문 유튜브, 전문 부동산 블로그, 도서 등 다양하게 지식을 쌓고 정보를 취득할 수 있는 채널을 많이 접할 수 있습니다.

 

확실한 것은 본인은 투지투자를 하고 싶은 일반인일일뿐 전문가 또는 기술자는 아니라는 것입니다.

누군가가 토지를 추천하거나 원하는 토지물건을 접했을때 이 투자가 괜찮다고 판단된다면 주변의 도움을 받아보면 됩니다. 그런데 중요한 것은 그 도움을 주는 전문가가 신뢰할만한 능력과 인성을 갖추고 있는가는 중요한 부분입니다.

 

본이 스스로가 기본적인 지식을 갖추고 본인의 판단을 믿고 투자에 대한 개괄적인 그림을 그려보는 것도 매우 좋습니다.

아무것도 모르는 상태에서 전문가의 도움을 받는 것 보다 어느 정도 알고 있어야 전문가와 소통이 원활하고 확신을 가지고 토지투자를 할 수 있습니다.

 

 

 

2️⃣ 토지물건의 적성 시세를 파악하라

 

토지투자를 하면서 드는 의심 중의 하나가 혹시 기획부동산에 사기 당하는 것이 아닐까 하는 걱정입니다.

이전에는 기획부동산이 개발이 불가능한 몹쓸 땅을 허위광고 또는 사기를 통해 판매하거나, 땅은 괜찮으나 시세보다 아주 비싸게 판매하는 경우가 대부분이었습니다.

최근에는 인터넷의 발전과 투자자의 수준도 높아지고 정부의 규제도 강화가 되었기 때문에 기획부동산에서도 아무 땅이나 팔 수는 없습니다.

다만 시세보다 터무니없이 비싼 가격으로 매입을 한다면 나중에 토지보상을 받더라도 시세차익이 미미하거나 오히려 마이너스 수익이 될 수도 있습니다.

 

그래서 토지의 적정한 시세부터 체크를 해야 합니다.

토지의 가격 또한 수요와 공급의 법칙에 의해 결정이 되는데, 공급보다 수요가 많아야 토지의 가격이 상승하는 것이 기본원리입니다. 

수요가 많다는 것은 그 토지를 사용하려고 하는 사람들이 많다는 뜻이고, 그 토지를 통해 큰 개발이익을 올릴 수 있기 때문에 수요가 많아지는 것이지요.

토지를 어떤 목적으로 사용할 것인가? 즉 토지의 용도지역이 매우 중요합니다.

토지는 지목이 중요한 것이 아니라 사용 용도가 중요합니다. 지목이 같은 대지라 하더라도 비도시지역 계회관리지역의 대지이냐, 또는 도시지역 상업지역의 대지이냐에 따라 가격은 하늘과 땅의 차이를 보일 수 있습니다.

 

이왕이면 시세보다 저렴하게 토지 매입을 하는 것이 바람직하지만, 토지가격이 시세보다 비싸게 느껴져도 이 토지의 쓰임새가 커지고 용도가 상향조정되어 변경될 곳이라면 좀 비싸도 투자할 만한 가치고 있습니다.

 

 

 

3️⃣ 토지를 보는 시각을 길러라

 

과거로 돌아가 지금의 분당, 판교, 광교, 동탄 등 화려한 신도시가 된 곳의 땅을 사라고 하면 사시겠습니까?
아마도 빚을 내서도 사겠지요.

하지만 그 당시에 논, 밭, 산이었던 모습을 보고는 대다수의 분들은 고개를 절레절레 흔들었을 겁니다. 아니면 사기 치지 말라고 언성을 높였을 수도 있습니다. 극소소의 사람들만이 미래의 모습을 예상하고 그 땅에 투자를 했고 지금은 부자가 되어 살고 있을 겁니다.

 

지목보다는 토지의 용도를 분석해야 합니다. 용도가 상향으로 변경될 가능성이 있는 땅은 지목 상관없이 최고의 투자대상입니다. 용도에 따라 건축할 수 있는 종류가 다르고 바닥면적 넓이(건폐율), 층수높이(용적률)가 달라집니다.

땅팔자는 도로에 의해 결정된다고 합니다. 현황도로, 계획도로가 있는지 파악해야 합니다.

 

 

 

 

4️⃣ 토지 관련 기본 문서를 분석하라

 

토지투자를 위해서는 기본적으로 기본 문서를 분석할 수 있는 능력을 갖추어야 합니다.

가장 대표적인 것이 토지이용계획확인원, 등기부등본, 도시기본계획, 지자체에서 발표한 고시자료 등을 분석해야 합니다.

괜찮다고 생각되는 토지를 만났다면 토지이용계획확인원을 열람해 토지 특성(지목, 용도지역, 구역, 지구, 제한사항 등)을 파악하고 토지 대장을 보고 면적을 확인한 후, 등기부등본을 보고 소유권 관계 및 기타 사항을 확인하면 됩니다.

 

토지투자 실무에서 가장 중요한 문서는 바로 토지이용계획확인원입니다. 토지이용계획확인원은 토지 투자의 시작인 동시에 끝이라고 할 수 있습니다.
‘토지이용규제 기본법’에 근거한 토지이용계획은 신청인의 인적사항, 신청토지의 소재지 및 면적(㎡), 지역·지구 등의 지정 내용과 행위 제한 내용을 확인할 수 있습니다.

토지 투자자라면 이 문서를 보고 개발할 수 있는 땅과 미개발 지역인 것을 구분하고 분석 및 확인할 수 있어야 합니다. 

 

 

 

 

 

5️⃣ 토지의 용도지역을 확인하라

 

위에서도 언급했듯이 토지투자에 있어 가장 중요한 것이 바로 토지의 용도지역입니다.

토지 투자를 통해 높은 수익을 얻기 위해서는 땅을 구분하는 방법을 알아야 합니다. 우리나라 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해  용도지역, 용도지구, 용도구역으로 구분됩니다. 토지 투자가가 용도지역으로 토지를 구분할 수 있다면 토지를 보는 시각이 확연히 달라지게 될 것입니다.

용도지역은 총 4종류로 구분됩니다

1) 도시지역

2) 관리지역

3) 농림지역

4) 자연환경보존지역

 

위 4개의 용도지역 중 토지투자 대상으로 생각하지 말아야 할 것은 농림지역과 자연환경보존지역입니다.

토지투자 = 개발이라는 공식을 명심해야 합니다.

토지의 가격 상승은 개발이라는 호재가 있어야 가격이 수직 상승할 수 있고, 토지보상을 통해 높은 수익을 올릴 수 있어야 합니다. 3),4)위 경우는 개발이 불가하거나 개발제한의 사유가 많기 때문에 아예 투자대상에서 제외를 시키는 것은 맘이 편할 것입니다.

 

도시지역은 주거지역과 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분합니다.

녹지지역은 건폐율이 적어 많은 건물을 짓지도 못하고 농지법 제한을 걸어 건축물도 규제하고 있습니다. 도시지역에 녹지지역을 포함시킨 것은 향후 주거지역, 상업지역, 공업지역 등이 현저히 부족하게 될 때 수용할 수 있도록 만든 것입니다. 
녹지지역을 잘 선택하면 향후 주거·상업·농업 지역으로 될 땅으로 충분한 투자 가치가 있습니다. 녹지지역이 주거지역, 상업지역 등으로 용도가 변경되다면 그야말로 대박 토지투자가 될 수 있습니다.

관리지역은 국가가 개발을 장려하는 곳입니다. 이곳은 개발이 자유로워 난개발이 될 가능성이 높아 관리지역을 다시 1) 계획관리지역, 2) 생산관리지역, 3) 보전관리 지역 세 가지로 구분합니다.
계획관리지역에는 계획적인 개발을 유도하기 위해 웬만한 건축물은 다 허용하지만 몇 가지 예외를 두었으며 생산관리·보전관리지역에는 건물 신축을 제한하지만 행위 가능한 건축물을 따로 지정해 놓았습니다. 개발을 하다 보면 계획관리가 아닌 생산관리나 보전관리지역의 토지가 매물로 나온 경우가 있는데 이런 지역의 부지를 매입해 두면 충분한 투자 수단이 되기도 합니다.

 

 

지금까지 전문가가 말하는 토지투자 5계명에 대해 알아보았습니다.

여러분의 성공적인 토지투자를 기원합니다.

 

부자가 땅을 사는 것이 아니라, 땅을 샀기 때문에 부자가 된 것입니다.

돈을 모아서 땅을 사는 것이 아니라, 땅을 사서 돈을 불리는 것입니다.

토지투자의 가장 큰 적은 기획부동산이 아니라 망설임입니다.

좋은 기회가 왔을 때 과감히 투자하는 결단력이 필요합니다.

언제든지 편안하게 문의하세요~~

 

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