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토지투자의 목적은 무엇입니까?

바로 현재의 수익이 아닌 미래에 몇 배의 시세차익을 실현하기 위함입니다. 단지 몇 % 의 수익을 내기 위해 큰돈을 지불하는 것이 아니라, 단돈 1억이라도 몇 년후라도, 10년 후라도 몇 배의 큰 수익을 낼 수 있는 것이 토지투자의 목적입니다.

또한 토지매입이 수익율을 위한 순수한 투자목적인가, 아니면 건물을 짓기 위한 토지매입지 명확해야 합니다.

오늘은 수익형 부동산 투자와 시세차익형 투자에 대해 알아 보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

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왜 아파트가 아닌 토지에 투자를 해야 하는가?

 

부동산 투자는 목적에 따라 수익형 부동산 투자와 시세차익형 부동산 투자로 구분할 수 있습니다.
수익형 부동산은 오피스텔, 상가, 아파트 등 건물에 투자하는 것이고 시세차익형 부동산 투자는  토지에 투자를 하는 것이 대표적인 방식입니다.


당장 현금이 필요한 사람들이 투자한 수익형 부동산에 가까운 완제품이라고 할 수 있는 것이 바로 건물입니다.
반면에 땅은 완제품이 아닌 원재료로 생각하면 이해하기 쉽습니다.
땅은 당장 수익을 창출하지는 못하지만 땅과 주변이 채워질수록 가치가 높아지는 진정한 시세차익 부동산으로 볼 수 있습니다.  물론 건물의 가격도 조금씩 오릅니다.

 

다만 원재료인 땅의 수익률과는 비교가 안 됩니다.
최근 준공된 건물 투자수익율 년간 10%를 넘기는 것이 어려워졌습니다.
신문에 나오는 오피스텔과 상가 대부분이 년간 한 자릿수 수익률을 유지하고 있습니다.

 

하지만 원재료인 토지는 적어도 건물보다 기대수익률이 훨씬 높습니다.
국토의 개발 전후가 극적일수록 수익은 더 많아집니다.
토지 투자에 대한 적정 수익은 최소 두배(200%)부터 시작이 됩니다.
3배에서 4배의 수익도 어렵지 않습니다.
물론 50배, 100배가 가능했던 과거에 비하면 적은 수익이지만 현재의 수익형 부동산에 비하면 놀라운 수익률입니다.

 

그래서 저는 원재료인 땅을 진짜 자본이득 재산이라고 부르고 싶습니다.
부동산 트렌드 상승기에는 오피스텔 상가나 아파트 등 건물 투자를 통해 수익과 시세차익을 얻을 수 있는 신나는 부동산 투자가 많았고 그게 가능했습니다.
그러나 불행히도, 그러한 투자는 이제 어려워졌습니다. 소비자들이 선택할 수 있는 건물이 너무나 많아졌기 때문입니다.

공실의 가능성이 커졌다는 의미입니다.

 

 

 

 

무너질 것 같지 않은 강남 건물에 임대한다는 내용이 여기저기 붙어 있는 것을 쉽게 볼 수 있습니다.

심지어 분양이 완료되고 3년이 경과가 된 오피스텔의 상가가 텅텅 비어있는 것도 쉽게 볼 수 있습니다.
게다가 건물은 시간이 지날수록 감가상각 되어 새로 지은 건물에 비해 경쟁력이 떨어집니다.
결과적으로, 건물 투자는 확실히 경상 이익과 자본 이득 측면에서 덜 흥미로워졌습니다.

막대한 자금을 들여 상가에 투자하는 사람들을 보면 정말 안타까울 때가 많습니다.

 

특히 미국이나 대한민국이 계속적으로 금리가 인상이 불가피 보이는 최근에 아파트나 오피스텔 등에 투자하는 것은 매우 현명하지 못한 선택입니다.


여기서 수익형 부동산에 투자한다는 것은 완성품으로써의 전체 건물이 아닌 건물의 일부, 즉 101호와 102호를 의미합니다.
가끔 신문에 "재테크계의 왕"으로 등장하는 유명인사들이 건물에 투자한다는 것은 건물의 일부를 분양받았다는 얘기가 아니라 전체 건물을 매입하는 건물주가 되었다는 말입니다.
이들은 모두 시세차익을 제대로 누릴 수 있고 토지와 권리를 충분히 행사할 수 있는 상가(전부)와 단독주택을 매입한 것입니다. 즉 토지와 건물을 동시에 매입했기 때문에 시세차익과 임대료 수익 등을 동시에 누릴 수 있는 것입니다.

일부를 분양받는 것과 건물주가 되는 것은 차원적으로 다릅니다.

 

제가 아는 분 사장님은 꽤 부유하신 분으로 임대업을 하고 있습니다.
101호, 102호 등 일부 상가로부터 임대료를 받던 사장님은 최근 있는 돈을 모두 모아 상가 전체를 매입하였습니다.

상가 일부를 분양받아 거기서 나오는 임대료로 자산을 늘리는 데 한계가 있다고 느꼈기 때문입니다.

 

아시는 분들은 다 압니다.

진정한 자본 이득은 땅을 통해서만 가능하다는 것입니다.
따라서 부동산 투자는 본인이 원하는 목적에 따라 달라져야 합니다.
당장 소득이 없어 돈이 필요하다면 매달 월세가 나오는 수익형 부동산에 집중하는 게 맞을 수도 있습니다.
하지만 경제활동을 할 수 있는 기한이 10년 이상 남은 20, 30, 40대가 수익형 부동산에 사로잡혀 있다면 이것은 좀 문제가 있습니다.

 

당장의 소득이 아니라 시간이 지날수록 높아지는 곳에 투자하는 게 맞습니다.
일반인의 경우 2배 미만의 수익률로는 노후를 준비할 수 없습니다.

 

어떤 경우든 완성된 건물과 같은 관점에서 원재료인 땅을 판단해서는 안 됩니다.
건물에 투자하는 것이 현재 가치에 투자하는 것이라면, 토지에 투자하는 것은 미래 가치에 투자하는 것입니다.

이것이 투자목적에 따른 가장 본질적인 내용입니다.


 

하지만 사람들은 땅을 고를 때, 아파트를 고르는 것처럼 접근을 합니다.

 

이미 아파트처럼 완성된 땅, 그 땅에 상가를 짓거나 집을 지을 거라면 모르겠지만, 땅의 시세차익, 즉 미래에 큰 시세차익을 원하는 투자라면 이미 도심에 도로가 나고 상권이 형성된 곳의 평평한 완성된 땅은 몇 배 이상의 수익률을 실현할 투자대상이 아닙니다.

 

지금은 그냥 논, 밭, 산이고 못생기고 울퉁불퉁 해도 미래에 이곳이 화려한 도시가 탄생될 지역이라면 투자가치는 무궁무진한 것입니다.바로 그러한 가능성을 가진 미래가치가 있는 땅에 투자를 해야 하는 것입니다.

 

 

 

 

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